| | | | | | 沈阳市社会保险事业服务中心采购社保大厦物业管理服务项目招标公告 | |
项目概况 沈阳市社会保险事业服务中心采购社保大厦物业管理服务项目招标项目的潜在供应商应在线上获取招标文件,并于2025年06月24日 09时00分（北京时间）前递交投标文件。 一、项目基本情况 项目编号：JH25-210100-03774 项目名称：沈阳市社会保险事业服务中心采购社保大厦物业管理服务项目 包组编号：001 预算金额（元）：800000 最高限价（元）：800000 采购需求： 本项目共计 1 个包组，包号为 001 。包组内不允许缺项。 履约期限：2025年11月2日-2026年11月1日 履约地点：沈阳市行政区域内采购人指定地点。 付款方式： | 付款条件 | 付款比例 | | 付款时点为每完成3个月服务，按合同出具完成额发票且累计付款额不超过合同价款。 | 按同时段实际完成额支付 | | 满足付款条件后应即时付款，最长不得超过10个工作日。 |
服务清单 包 组 号：001 包组名称：沈阳市社会保险事业服务中心采购社保大厦物业管理服务项目 1.项目基本情况 1.1物业情况| 物业名称 | 物业地址 | | 沈阳市社保大厦 | 沈阳市皇姑区崇山中路 103 号 |
2.物业服务范围| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 | | 建筑1名称：沈阳市社保大厦 | | 总面积 | 建筑面积（㎡） | 22200 平方米 | 见3.5秩序维护服务 | | 卫生间 | 卫生间数量（个）及总面积（㎡） | 男女卫生间共计20个，总面积：600㎡ | 见3.3保洁服务 | | 垃圾存放点 | 各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个） | 南侧户外垃圾场1个，15㎡ | 见3.3保洁服务务 | | 车位数 | 地面车位数 | 32个 | 见3.5秩序维护服务 | | 车行/人行口 | 人行口 | 2个 | 见3.5秩序维护服务 | | 设施设备 | 电梯系统 | 客梯2部、扶梯2部客梯的功率11×2=22kw、在质保期内 | 见3.5秩序维护服务 3.2公用设施设备维护服务 | | 空调系统 | 中央空调形式:水冷空调系统中央空调总功率:180kw,在质保期内 | 见3.5秩序维护服务 3.2公用设施设备维护服务 | | 采暖系统 | 采暖系统形式:地采暖供暖公司供暖 | 见3.5秩序维护服务 3.2公用设施设备维护服务 | | 给排水系统 | 给排水系统构成：潜水泵给排水设备2台、总功率7kw,在质保期内 | 见3.5秩序维护服务 3.2公用设施设备维护服务 | | 消防系统 | 消防系统的构成:地下室消防泵、喷淋系统、消防监控室防设备的数量：消防泵2台、喷淋台2台，在质保期内 | 见3.5秩序维护服务 3.2公用设施设备维护服务 | | 照明系统 | LED灯1700个 | 见3.5秩序维护服务 3.2公用设施设备维护服务 | | 供配电系统 | 高压柜6台、低压柜13台高压供电2台变压器，功率630KWA、1250KWA | 见3.2公用设施设备维护服务 |
3.1基本服务| 序号 | 服务内容 | 服务标准 | | 1 | 目标与责任 | 结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 | | 2 | 服务人员要求 | （1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。 | | （2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 | | （3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 | | （4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。 | | （5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 | | 3 | 保密和思想政治教育 | （1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。 | | （2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。 | | （3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。 | | （4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。 | | 4 | 档案管理 | （1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 | | （2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④秩序维护服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥客户信息、财务明细、合同协议等。 | | （3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。 | | （4）妥善保管采购人移交的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案、消防档案及客户投诉处理档案。建立值班制度，各要素使用印刷的统一的值班日志， 并于每季度最后一月的 30 日前将用完的值班日志，统一收集移交给采购人行政管理部门。 | | 5 | 服务改进 | （1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。 | | （2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。 | | （3）需整改问题及时整改完成。 | | 6 | 应急保障预案 | （1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。 | | （2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、消防疏散的应急处置预案、停车场突发事件的应急处置预案、突发疾病应对应急预案等。 | | （3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 | | 9 | 服务方案及工作制度 | （1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。 | | （2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。 | | （3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、保洁服务方案、秩序维护服务方案等。 |
（2）物业管理（室外）| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 | | 室外面积 | 17000㎡ | 见3.3保洁服务 3.5秩序维护服务 | | 消防栓 | 421个 | 见3.3保洁服务 3.2公用设施设备维护服务 | | 室外配电箱 | 67个 | 见3.3保洁服务 3.2公用设施设备维护服务 |
3.物业管理服务内容及标准物业管理服务包括基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、绿化服务、秩序维护服务、会议服务等。 3.1房屋维护服务| 序号 | 服务内容 | 服务标准 | | 1 | 主体结构、围护结构、部品部件 | （1）每季度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。 | | （2）每季度至少开展1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 | | （3）每半月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 | | （4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 | | （5）办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。 | | （6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。 | | 2 | 标识标牌 | （1）每月至少检查1次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。 |
3.2公用设施设备维护服务| 序号 | 服务内容 | 服务标准 | | 1 | 基本要求 | （1）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。 | | （2）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。 | | （3）配备电器维修和设备运行维修所需的专业技术人员，维修人员须严格执行操作规程。 | | （4）电器及设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。 | | （5）建筑物管理：对建筑物作经常性检查和维护，对于公共部位的结构、设施如发现有损坏应及时予以修补完善；维护建筑物的建筑结构（包括造型和色彩）不被擅自改变或破坏，以维护建筑风格和结构安全。 | | （6）设备设施维护及管理：①保证本物业内采暖、制冷、给排水、污水处理、变配电、照明、通风、消防、安保监视等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，及时处理投诉，以保证设备始终处于正常运转状态。②制订各系统设备的中长期保养维修计划，严格按计划执行，将设备管理纳入以维护为主的良性轨道；长期计划中应包括对设备的重置更新。③合理使用能源，采取一切可能的节能措施，努力将本物业的能耗降到最低点， 以减轻采购人负担，优化生态环境。 | | （7）房屋、公共设施的维修、养护：①档案资料齐全、分类成册、管理完善、查阅方便。②建立工作时间值班制度、设立服务电话，接受采购人报修、投诉等信息，并及时处理，有回访制度和记录。③建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率 100%、返修率不高于 1%。④共用设施完好、无随意改变用途，发现缺损，3 日内修补完毕。 | | 2 | 设备机房 | （1）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。 | | （2）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。 | | 3 | 给排水系统 | （1）设备、阀门管道工作正常，无跑、冒、滴漏。 | | （2）按规定对饮用水蓄水池设施设备进行清洁、消毒，保证饮用水达到行业规定的标准；操作人员健康合格，证件齐全；水箱、水池清洁卫生，无二次污染；饮用水各项指标符合有关行业规定标准。 | | （3）排水系统通畅，地下一层（包括各设备间、库房等）无积水、浸泡。 | | （4）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。制定事故应急处理方案。 | | 4 | 空调系统 | （1）中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。 | | （2）中央空调系统出现运行故障后，维修人员在 10 分钟内到达现场维修并做好记录。 | | （3）制定中央空调系统发生故障应急处理方案。 | | （4）冬季室内温度不得低于 20℃，夏季室内温度不得高于 26℃。 | | 5 | 消防系统 | （1）消防管理坚持每日巡查，及时排查火灾隐患，纠正违规行为，排除不安全因素，保证消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。 | | （2）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。 | | （3）组织物业人员开展消防法规及消防知识的宣传教育。 | | （4）协助秩序维护人员制定突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。无火灾及安全隐患。 | | 6 | 供配电系统 | （1）保证正常供电，变电所 24 小时值班，每小时巡视一次。 | | （2）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。 | | （3）保证电源正常运行，如遇紧急停电，换路倒闸切换时间不超过 5 分钟。 | | 7 | 弱电系统 | （1）按工作标准规定时间排除故障，接到故障报修 5 分钟内到现场，保证各弱电系统正常工作。电话、计算机终端接到报修应及时到达现场，在规定的时限内完成维修工作，确保采购人工作不受影响。 | | （2）经常巡视检查会议音视频及多媒体系统、监控系统、LED 大屏幕等设备，发现故障及时维修，保证其处于完好状态，能够随时开通。 | | （3）保证会议顺利进行。 | | （4）严格执行设备维护管理规程，确保监控系统设备运行正常，保障采购人安全。 | | 8 | 照明系统 | （1）外观整洁无缺损、无松落。 | | （2）每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。 |
3.3保洁服务| 序号 | 服务内容 | 服务标准 | | 1 | 基本要求 | （1）制订详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准及作业频度操作， 并建立督查、保洁制度，实行工作日全天候保洁管理。 | | （2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。 | | （3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。 | | 2 | 办公用房区域保洁 | （1）大厅、楼内公共通道： ①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展1次清洁作业。 ③指示牌干净，无污渍，每日至少开展1次清洁作业。 | | （2）电器、消防等设施设备：①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业。 | | （3）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 | | （4）作业工具间：①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。 | | （5）公共卫生间：①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展1次清洁作业。②及时补充厕纸等必要用品。 | | （6）电梯轿厢：①保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，每日至少开展1次清洁作业。②灯具、操作指示板明亮。 | | （7）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。 | | （8）石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展1次清洁作业。（各类材质地面、内墙服务管理标准详见3.4.1） | | 3 | 垃圾处理 | （1）桶身表面干净无污渍，每日开展至少1次清洁作业。 | | （2）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。 | | （3）垃圾装袋，日产日清。 |
3.3.1具体清洁要求| 序号 | 材质 | 清洁要求 | | 1 | 瓷砖地面 | （1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。 | | （2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。 |
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