附件 1：招标项目基本情况

由天津市宏佳安居建设有限公司投资开发的和善欣园项目，坐落 天津北辰区天穆镇运河东路与欢辰路交口。区域四至范围：东至欢辰路； 南至运河东路；西至社区养老院、幼儿园；北至小区中心绿地、乐善欣园。

本项目地上建筑面积构成为：总建筑面积 117292.28 平方米【其中高 层住宅 109508.16 平方米、商业 5778.23 平方米、配套公建 2005.89 平方 米（其中非经营性配套公建 2005.89 平方米）】。

地下建筑面积构成为：总建筑面积 26982.35 平方米（其中地下车库 26982.35 平方米）。

本项目的建筑密度为 20.57% ；容积率 2.71；本项目内共含建筑物

15 栋（其中 14 栋 15-33 层的高层住宅、1 栋 3 层的配套公建）；项目总 户数为 1372 户。

绿化指标：绿化率 40%，绿地面积 17304 平方米。

停车场库：

本项目规划建设机动车停车位 963 个，其中，地上停车位 199 个，地 下停车位 764 个。

以下为该项目配套设施设备情况：

1. 出入口数量：本项目设置开放 2 个出入口，其中主出入口 1 个，安排 人员立岗值守；次出入口 1 个，安排人员值守。
2. 化粪池数量: 2 个
3. 污水井数量: 35 个；雨水井数量：35 个

4. 电梯：高层住宅：28 部，17.5KW/部；
5. 信报箱数量：1372 个
6. 监控系统与消控系统设置在一处，安防监控系统：功率 19.5KW； 消防监控系统：功率 17.5KW
7. 灭火器：高层住宅灭火器 232 个;
8. 室外公共照明：景观照明功率 42KW；庭院照明功率 57KW；
9. 室内公共照明：高层住宅照明功率 33KW;
10. 避雷点位：56 个；
11. 物业管理用房面积：300 平方米；
12. 道路面积：3161.7 平方米；
13. 本项目需提供地上车辆管理方案，不需提供地下车辆管理方案及费 用测算。

附件 2：

物业管理服务内容及标准

一、物业管理服务内容及标准

投标人根据招标人提出的服务内容、服务标准提供服务。内容及标准 如下:

（一）公共性基本服务内容

1．综合管理服务内容

（1） 服务中心：小区设置服务接待中心，配置办公家具及电话、传 真机、计算机等办公设施设备。

（2） 管理服务人员：管理人员服装统一、佩戴标志、仪表整洁规范、 文明服务；水、电等特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书上 岗，严格遵守操作规程及保养规范。

（3） 服务时间：每天 24 小时有管理人员接待业主和物业使用人，处 理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主和物业使用人的咨询和 投诉，答复率 100%、有效投诉处理率 100%。

（4） 日常管理与服务：

• 日常服务应符合国家和我市《物业管理条例》的有关规定以及物业 服务合同的约定；

• 建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、 环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度；

• 物业服务合同签订规范，公布物业服务内容、标准及物业管理服务 费标准；

• 实行 24 小时报修值班制度。急修半小时内到达现场，预约维修按 双方约定时间到达现场，回访率 95%以上；

⑤ 对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，对装修现场进 行巡视；

⑥ 对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、 恢复原状，对拒不改正的书面报告有关部门处理；

⑦ 运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办 公等进行管理，建立完善的档案管理制度；

⑧ 每年进行二次业主满意度测评，覆盖率达到 85%以上，对管理服务 中的薄弱环节适时整改；

⑨ 按规定使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，公布专项维修 资金使用情况；

⑩ 每年第四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交 业主委员会，并在小区内公告；

⑪ 公示场地占用费的收取和使用情况；

⑫ 节假日进行专题布置，每年组织二次以上社区活动。

2．清洁卫生服务内容

（1）楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫 2 次，干净整洁； 绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无 杂物；对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；室外标 识、宣传栏、信报箱等每周擦拭 2 次；景观灯、庭院灯每季度清洁 1 次；垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁 2 次, 夏季每天进行消毒。

3．公共秩序维护服务内容 （1）人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值 时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、 物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序 维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安 和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。 （2）门岗：各出入口 24 小时值勤，其中主出入口 7：00-19：00 立岗， 并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登记。 （3）巡逻岗：按照规定路线和时间每 2 小时巡查一次，做好巡查记录。 （4）车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停 放有序；非机动车停放整齐。

4． 绿化养护服务内容

（1） 草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过 10 公分。

草地清洁养护每天清洁两次，春夏秋每半月修剪一次，冬季每 45 天修 剪一次。做到每日清洁绿化带内垃圾、杂物、枯枝、落叶，及时除杂草， 保证树木健康生长。成活率达 98%以上，杂草控制在 2%以下。

（2） 树冠完整美观，无枯枝死杈。乔木树冠整齐，无枯枝、断枝、 徒长枝，一个月进行一次整形修剪。灌木修剪成形，生长健壮。花带修 剪平整、造型突出，及时剪除徒长枝、萌蘖枝，半个月进行一次整形修 剪。草坪生长季节每月修剪一次，剪草机剪完草后 5 天内清理完、修完 草边，马上浇一遍透水。草坪高度保持在 3-10cm内。盆花及时修剪枯 枝黄叶、绑缚树形。每年 11 月 15 日前做好围挡工作。

（3） 绿篱修剪及时，适时补种无缺株。每 15 天修剪一次，同时清理 干净。

（4） 根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。草坪每月 一次（阴雨天施），乔灌木每季一次，冬季施加花生麸、蘑菇肥、饼肥 等做为底肥。

（5） 适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。每周抽查，每 月普查。乔灌木包括各种树木、绿篱、花球、月季等每三、六、九月初 各打一次药，个别有病虫的地方及时打、多次打，直至消灭为止。打药 时戴手套、口罩，农药配比按照规范。

（6） 适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。全面越冬防寒，对需 要防寒的常绿乔木、花灌木搭防风障，宿根植物在根部覆盖防冻设施。

（7） 补种：花草、树木、草坪有缺损现象，及时汇报、补种，发现 人为或车辆损坏的及时制止、汇报，妥善处理。

（8） 定期巡查、浇水、施肥，每年 11 月 15 日前必须所有绿化区域 全部浇水一次。

5． 共用部位、共用设施设备维修养护服务内容

（1） 维修养护制度：在工作场所公示工作标准及岗位责任制度，执 行良好，有检查记录、维修记录、保养记录。

（2） 小区平面分布图、楼门标识等：保持完好齐全、规范美观，有 缺损及时更换修补。

（3） 房屋外檐：每周巡查一次，发现损坏按规定维修。

（4） 雨水井、化粪井：每月检查一次，定期清理疏通，保持畅通， 无堵塞外溢。

（5） 场地、道路：每月巡查一次，场地、道路平整通畅，发现损坏 按规定修复。

（6） 安全标识：每天巡查一次，危及人身安全隐患处有明显标识， 发现损坏及时修补。

（7） 围墙：每周巡查一次，保持围墙完好，发现损坏按规定维修。 （8） 供配电系统

A、由专业人员对高压开关柜、室内高压电缆、变压器、低压配电柜、 电源（控制）柜等进行巡视检查，发现问题及时处理。 B、动力设备每月定期一次对各设备配电箱进行清扫，检查也连线有无

松动，如有异常，尽可能选择在节假日或晚上进行检修。

6． 其它管理服务内容：无

（二）各业态专享服务内容及标准

1. 住宅业态服务内容

（1） 清洁卫生服务内容

• 楼内公共区域：地面每天清扫 1 次，擦拭 1 次；墙面无灰尘、无乱 悬挂等现象；顶棚目视无灰尘、无蛛网；楼梯扶手、栏杆、窗台每天 擦拭 2 次；门窗玻璃每月擦拭 2 次；楼道灯每季度清洁 2 次；消防栓、 标识牌等设施每周擦拭 1 次；电梯轿厢每天擦拭 2 次；操作板面每天 消毒 1 次；每月对电梯门、壁保养 1 次。 （2） 专属部位、专属设施设备维修养护服务内容

• 楼梯扶手、门窗：每周巡查一次，保持楼内公共部位门窗玻璃、配 件完好，开闭灵活。

• 楼内墙地面、顶面：每周巡查一次，遇有损坏适时修补。

• 楼道灯：接到业主或使用人报修后 2 小时内修复，完好率 98%以上。

• 电梯: 保证电梯 24 小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好， 轿厢整洁；设专人负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况 记录，落实电梯检验计划；委托专业维修保养单位进行定期保养，物 业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理；电梯 发生一般故障，专业技术人员半小时内到达现场修理，发生电梯困人 或其他重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到达现场应急处理， 专业技术人员须在半小时内到达现场救助。

（3） 其它管理服务内容

无

2. 商业业态服务内容 商业部分只需提供外围服务，内部不需要提供物业管理服务。

商业部分外围服务内容及标准的具体内容与参照公共性基本服务内 容执行。

二、物业管理服务费收费方式

包干制

三、物业管理服务费测算方式 物业管理服务费按照招标人明确的服务内容、服务标准根据管理服务

成本测算，计价单位为：元/月.平方米。

投标人应将物业管理基本服务费与机电设施设备日常运行养护费分 别测算。